Ограничение законных прав клиентов.
Согласно ст. 382—390 ГК РФ любой участник инвестиционного процесса, в первую очередь приобретатель жилья, заключивший первичный договор с застройщиком, имеет возможность возмездной переуступки требования квартиры (таунхауза, коттеджа) третьим юридическим или физическим лицам по рыночным (договорным) ценам, сложившимся на момент подобной уступки. Однако зачастую девелоперские и риэлтерские фирмы искусственно ограничивают это законное право приобретателя: в тексте соответствующего договора указывается, что переуступка возможна только с письменного разрешения (или согласования, что то же самое) компании-застройщика. Например, сложилась такая ситуация: на первоначальном («стадия котлована») этапе строительства гражданин оплатил право требования квартиры по 800 $/кв. м., а через полтора года, за месяц до сдачи дома Госкомиссии, решил перепродать жилье за 1600 $/кв. м., т.е. получить 100% от вложенных средств, или, выражаясь иначе, «два конца», что вполне возможно при нынешней благоприятной конъюнктуре рынка. Как известно, на каждую покупку есть свой покупатель, но в первичном договоре, который гражданин подписал со строительной компанией, были ограничения его права: переуступка третьим лицам возможна только с разрешения застройщика. При обращении в компанию незадачливому спекулянту жильем сказали: разрешение дадим, но пусть новый соинвестор оплатит разницу между первоначальной (800 $/кв. м.) и нынешней (строители не стали заниматься откровенным грабежом и обозначили ее как 1200 $/кв. м.) стоимостью квадратного метра.
Также много нарушений прав клиентов встречается в коммандитных товариществах и жилищных кооперативах: в первых сразу, формально в соответствии с законом, устанавливается двухступенчатая структура: наряду с участниками, осуществляющими предпринимательскую деятельность (организаторы, руководство и их подставные), в компанию входят вкладчики (коммандитисты), не принимающие участия в управлении товариществом и имеющие право только принести свои деньги. В ЖК и других потребительских кооперативах дело обстоит немного по-иному: формально все его члены равноправны, однако при приеме обычно оговаривается, что пайщик приобретает право голоса только после полной уплаты взноса (что, естественно, противоречит законодательству о потребительских кооперативах).
Теоретически в ЖК (точно так же, как и в ТСЖ, ЖСК, ДСК, ГСК, садовом товариществе и т.д.) можно устроить «революцию», т.е. переизбрать на общем собрании (конференции) правление, ревизионную комиссию, назначить новых бухгалтера и коменданта, однако, как сказано в известной песне, «настоящих буйных мало, вот и нету вожаков»: большинство пайщиков до окончания строительства не знают друг друга вообще.
|
