Мошенники при помощи нехитрых психологических приемов манипулируют поведением жертвы, подсознательно внушая, что пред Вами честные и порядочные люди. Давайте рассмотрим наиболее распространенные «отмычки» к душе «лоха», с которыми можно столкнуться.
При разборе предыдущей схемы у нас шла речь о том, как недобросовестные застройщики уклоняются от своих обязательств перед клиентами путем «ареста» своих активов, что якобы делает невозможным дальнейшее строительство. Однако при этом перед руководством фирмы стоит задача предварительно «вывести» денежные средства, полученные с граждан, с возможностью их дальнейшего использования (или расхищения последних).
Под первым термином, вынесенным в подзаголовок, подразумевается обременение строящихся или даже уже построенных объектов залогом в пользу третьих юридических лиц, не являющихся участниками инвестиционного процесса (строительства). Капитализацию не следует путать с коммерциализацией — реализацией заложенного жилого помещения (квартиры, группы квартир или дома в целом). Указанные схемы обеспечения финансовой устойчивости и повышения доходности используются в основном кооперативами (жилищными, жилищно-строительными и ипотечными), а также коммандитными товариществами: квартиры и таунхаузы, за которые клиенты уже внесли взнос в складочный (паевой) фонд организации, в дальнейшем закладываются.
В любом строящемся доме-новостройке есть «выгодные» и «невыгодные» квартиры — к числу первых относятся варианты с панорамным видом из окна, более высокими потолками, окнами во двор, нестандартными архитектурными решениями. Вторая включает в себя жилплощадь на 2-3-м этажах, с «видом» на стену соседского дома или в торец других секций, окнами на проезжую часть или промзону. Естественно, варианты этой группы «продаются» слабо, а на выгодные всегда имеется повышенный спрос.
Схема «классической» пирамиды, используемой для обмана доверчивых людей уже более 500 лет. Здесь же мы рассмотрим отличительные признаки «строителей-пирамидостроителей», которые, к сожалению, активно действуют на рынке недвижимости, привлекая денежные средства пайщиков (соинвесторов, вкладчиков, дольщиков) под очень выгодные на первый взгляд условия.
В соответствии с Законом РФ № 127-ФЗ под указанным термином подразумевается неспособность коммерческой организации удовлетворить требования кредиторов (в случае строительства и продажи жилья — подрядных организаций и покупателей) по оплате работ и услуг, а также по предоставлению квартир, таунхаузов или коттеджей. В соответствии со ст. 65 ГК РФ по решению арбитражного суда может быть признана банкротом не только коммерческая структура (ОАО, ЗАО, ООО, ИЧП), но и потребительский кооператив, и некоммерческая организация, и индивидуальный предприниматель. Кроме того, все вышеуказанные юридические лица могут объявить банкротами сами себя, с последующей самоликвидацией.
Эта схема мошенничества, самая грубая и примитивная из всех рассматриваемых, была актуальна на рынке недвижимости и строительства в середине и конце 90-х годов, когда порядка тридцати риэлтерских и девелоперских «контор» откровенно торговали воздухом. Однако после введения в 1998 г. процедуры обязательной учетной регистрации инвестиционных договоров (в настоящий момент она, к сожалению, отменена, хотя подобная регистрация сыграла свою положительную роль) собирать таким образом деньги с клиентов стало значительно сложнее, кроме того, с 1.04.2005 г. вводится и госрегистрация договоров долевого участия в строительстве. В сложившейся ситуации преступные группировки пошли путем «сближения» с коррумпированными представителями правоохранительных органов, и типичная схема «кидалова» покупателей новостроек на сегодняшний день примерно такова: на нескольких стройплощадках аферисты расставляют рекламные автомобили (обслуживающие их агенты в большинстве случаев и не подозревают, что торгуют несуществующими квартирами), ставят рекламные щиты и вывешивают баннеры (растяжки), а также подают в профильные СМИ объявления с очень привлекательными ценами. При этом, естественно, снимается приличный офис и фабрикуется необходимый комплект документов на продаваемые строительные адреса.
11. «Риэлтерская шваль». Так называются мелкие аферисты, не гнуша1ощиеся суммами в 10-50 долл. с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Психологический расчет «швали» весьма точен — где оборачиваются лимоны, там штуки не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.
9. Получение предоплаты. Аферы по принципу «вечером деньги — утром стулья» имеют место и на рынке недвижимости. Например, Вы даете «продавцу» квартиры аванс, а тот благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Другой вариант: авансу будет Вам возвращен через месяц-два после его беспроцентной «прокрутки». Бывает и так: лжепокупатель сначала даст деньги, а потом станет его вышибать с продавца в двойном — пятерном размере. Повод всегда придумают - была бы спина, найдется и вина.
5. Лжеоформление сделок. В этом случае возможна схема «лженотариус», когда помощником нотариуса или другим сотрудником нотариальной конторы фабрикуется необходимая запись в реестре или лжерегистрация в органах юстиции: покупателю заявляют, что сделка прошла регистрацию, и получают с него оговоренную сумму, продавцу же организуют подлинную регистрацию, но его деньги снимают с банковской ячейки по подложным документам.
Заканчивается все тем, что сделки, оформленные по схеме «лженотариус» и «лжерегистрация», являются ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы, а деньги аферисту отданы...
